Dziś druga, z pewnością bardziej wyczekiwana, część mojego wczorajszego wpisu dotyczącego odrolnienia działek. Opiszę dziś drugi z etapów – wyłączenia z produkcji rolnej, związane z tym opłaty.
Wczoraj opisaliśmy pierwszy z etapów odrolnienia działki – zmiana przeznaczenia gruntu. Dziś przejdziemy do wyłączenia z produkcji rolnej.
II. WYŁĄCZENIE Z PRODUKCJI ROLNEJ
Ok, przebrnęliśmy pierwszy etap. Jedni po morderczych bojach, drudzy w ogóle nie zauważyli tego etapu 🙂 Co dalej? Należy wyłączyć grunt z produkcji rolnej, czyli de facto zmienić jego oznaczenie na mapie z R na B.
Na początek chciałbym wyjaśnić największy mit jaki panuje wśród Inwestorów, że klas od IV do VI nie trzeba wyłączać z produkcji rolnej. Jest to połowicznie prawda, ponieważ obowiązek wyłączenia gruntów z produkcji rolnej nie dotyczy gruntów pochodzenia mineralnego. Gdy mamy grunty pochodzenia organicznego będziemy musieli wyłączyć z produkcji rolnej i wnieść nawet do kilkunastu tysięcy złotych opłaty.
1. Na działce znajduje się klasy RIV – RVI
Należy na początek ustalić pochodzenie naszych gruntów. Można próbować posłużyć się mapami glebowymi dostępnymi w internecie. Ale przy tym trzeba mieć trochę wiedzy, bo niewielu z nas będzie mówiło oznaczenie 1-3B pgm.gl czy 34-6Bw ps:pl. Nie chce się w to zagłębiać, bo to już wkraczamy w gleboznawstwo, nie mój konik. Najprościej będzie złożyć zapytanie do wydziału ochrony gruntów rolnych lokalnego starostwa o konieczność wyłączenia działki z produkcji rolnej. W starostwach są z reguły gotowe wnioski na to. W odpowiedzi dostajemy pismo, w którym opisane są wszystkie klasy gruntów na naszej działce zgodnie z ewidencja gruntów, ich pochodzenie oraz rozstrzygnięcie, czy musimy je wyłączyć z produkcji rolnej czy nie. Jeśli nie, sprawa jest właściwie zakończona i możecie dokonać zgłoszenia obiektu lub projektant może spokojnie projektować obiekt na takim gruncie.
Jeśli niestety dostaniemy informację, że grunty są pochodzenia organicznego to będziemy musieli złożyć wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej. Samą procedurę wyłączenia opiszę niżej, bo będzie taka sama dla wyższych klas.
2. Na działce znajdują się klasy RI do RIII
Tu już niestety obligatoryjne jest złożenie wniosku o wyłączenie z produkcji rolnej.
Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej
Aby złożyć wniosek będziemy musieli zatrudnić osobę z uprawnieniami budowlanymi do sporządzania projektów zagospodarowania terenu. W zasadzie będą to architekci, ale wielu konstruktorów, szczególnie tych starszych, posiada też takie uprawnienia. Ciekawostką jest to, ze moje lokalne starostwo respektuje każdą osobę posiadającą dowolne uprawnienia budowlane ;] Nie wiem, czy tak jest wszędzie, ale na logikę nie powinno tak być. W każdym razie już kilka takich wniosków podpisałem i kilka działek wyłączyłem z produkcji rolnej.
Osoba z uprawnieniami sporządza projekt zagospodarowania terenu na aktualnej mapie do celów projektowych sporządzonej przez geodetę. Określa powierzchnię zajęta przez budynki, powierzchnie utwardzone, zieleń ozdobna czy powierzchnię, która nie zmieni swojego przeznaczenia. Dołączamy ostateczne warunki zabudowy lub wyrys i wypis z MPZP i dokument potwierdzający nasze prawa do działki. Czekamy na decyzję. Urząd w decyzji wyliczy nam opłaty, które musimy wnieść. Można przystąpić do procedury uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia.
OPŁATY
Dlaczego właściwie musimy płacić za wyłączenie?
Uiszczanie opłat rocznych zrekompensuje szkody ponoszone przez rolnictwo z tytułu wyłączenia z produkcji rolnej.
Wysokość należnych opłat z tytułu wyłączenia z produkcji rolnej zależy od klasy gruntu, pochodzenia gleb, powierzchni wyłączonego gruntu jak i średniej rynkowej ceny działki.
W ustawie można znaleźć obowiązujące stawki za ha gruntu danej klasy. Dla przykładu klasa IIIa gruntów ornych lub sadów wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego lub organicznego to 320 595zł/ha, pastwiska i łąki klasy V wytworzone z gleb pochodzenia organicznego to 116 580zł/ha. Pozostałe stawki możecie sobie sami poszukać.
Opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej składają z należności jednorazowej oraz opłat rocznych. Opłaty roczne ponosimy zawsze (raz do roku przez 10 lat), natomiast należność jednorazowa jest uzależniona od średniej wartości działki.
Podam dla przykładu obliczenia, które dostałem w jednej z decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.
PRZYKŁAD 1
Wniosek dotyczył wyłączenia 2522m2 gruntu klasy IIIb objętego MPZP pod zabudowę usługową.
Stawka za wyłączenie 1ha gruntu ornego w klasie RIIIb – 262.305,00zł
262.305,00zł/ha x 0,2552 ha = 66.153,22zł (należność)
Średnia cena gruntu w tamtej okolicy wynosiła 125zł/m2. Zgodnie z art. 12 ust. 6 ustawy o ochronie gruntów rolnych należność pomniejsza się o wartość gruntu
125zł/m2 x 2522 m2 = 315.250,00zł (wartość wyłączonego gruntu)
Zatem kwota należności do zapłaty wynosi
66.153,22zł – 315.250,00 = -249.096,68zł
Z uwagi na to, ze wartość wyłączonego gruntu jest wyższa od wyliczonej należności zwalnia się z obowiązku jej uiszczenia. Gdyby ta kwota była dodatnia to ona byłaby naszą kwotą należności i od niej liczylibyśmy opłatę roczną
Pozostaje wyliczyć opłatę roczną. Wynosi ona 10% należności.
66.153,32zł x 10% = 6.615,33zł.
A więc kwotę 6.615,33zł musimy uiszczać raz do roku przez 10 lat.
Dla budownictwa mieszkaniowego istnieją zwolnienia z opłat do 500m2 (w przypadku budownictwa jednorodzinnego oraz 200m2 na każdy lokal dla wielorodzinnego). Oznacza to, że jeśli mamy do odrolnienia 300m2 działki to nie zapłacimy ani złotówki, a jeśli mamy 700m2 to zapłacimy jedynie od pozostałych 200m2.
Do niedawna normalną praktyką było wyznaczanie do odrolnienia jedynie terenu pod budynkiem oraz tereny utwardzone. Od niedawna starostwa wymagają, by kształt działki do odrolnienia był zbliżony do prostokąta i zawierały co najmniej bezpośrednie tereny wokół budynku. Dodatkowo informują, że będą przeprowadzać stan faktyczny odrolnienia na działce i w przypadku, gdy przekształcimy pozostały teren rolny na działce bez zgody, będą nakładać kary w wysokości dwukrotnej należności. Na takim niewyłączonym terenie nie możemy stawiać budynków, organizować terenów związanych funkcjonalnie z budynkiem jak podwórza, budować przyłączy, szamb, placów zabaw, studni, zbiorników, obiektów małej architektury jak i organizować zieleni urządzonej: trawników, rabat czy warzywników. W zasadzie musi pozostać tam ziemia orna, pastwisko lub łąka.
Dodatkowo, gdy wyłączamy wyłącznie fragment działki możemy nie spełnić wymagań MPZP w zakresie minimalnej wartości powierzchni zieleni. W MPZP te wskaźniki są często ustalone w stosunku do całej działki, a teren pozostawiony teren rolny nie jest terenem zieleni urządzonej
PRZYKŁAD 2
Działka 1471m2 pod budynek jednorodzinny. Na działce grunty klasy ŁIV oraz RV. Jak później się okazało grunt ŁIV był gruntem pochodzenia organicznego. Początkowo Inwestor się mocno upierał, żeby tylko wyłączyć mu pod budynek i tereny utwardzone, mimo że mu tłumaczyłem, że nie to nie przejdzie. Dostał odpowiedź, urząd przyjmuje wniosek rozpoczyna procedurę, ale jednocześnie uprzejmie informuje, że będzie przeprowadzał kontrolę stanu faktycznego wyłączenia z produkcji rolnej oraz dodatkowo, że nie spełni wymogu minimalnej powierzchni terenów zieleni urządzonej wymaganej przepisami MPZP. Następnie zlecił wyznaczenie takiego terenu, by jednocześnie wyłączyć jak najmniejszą powierzchnię i jednocześnie spełnić warunek minimalnej powierzchni zieleni urządzonej. Okazało się, że niewyłączony zostanie pas ok. 7,5m od tylnej granicy. Ostatecznie, po przemyśleniu całej sprawy, zdecydował o wyłączeniu całej działki.
Stawka za 1ha klasy ŁIV pochodzenia organicznego wynosi 174.870,00zł/ha
Do odrolnienia było 1304m2 gruntu (pozostałe 167m2 to były grunty klasy V pochodzenia mineralnego) . Od tej powierzchni odjęto zwolnienie dla budownictwa jednorodzinnego 500m2, czyli powierzchnia do wyłączenia wynosiła 804m2
174.870,00zł/ha x 0,0804ha = 14 059,55zł
Wartość gruntu to 85zł/m2
85,0zł/m2 x 804m2 = 68.340,00zł
Należność do zapłaty
14.059,55zł – 68.340,00zł = – 54 280,45zł (Nie ma obowiązku uiszczenia opłaty)
Kwota opłaty rocznej
14 059,55zł x 10% = 1 405,96zł co roku przez 10 lat.
Dodam jeszcze jedną bardzo ważną informację dotycząca opłat. Ostatnio przeglądając oferty działek natknąłem się na jedną opisaną jako rolną o klasie IIIb i na samym końcu informacja AKTUALNY WŁAŚCICIEL DOKONA ODROLNIENIA DZIAŁKI. Dla kogoś kto na tym się zna, może to brzmieć jak zaleta. Należałoby jednak zadać pytanie właścicielowi, czy uzyska zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu, czy uzyska decyzję na wyłączenie z produkcji rolnej. Ostatecznie niezależnie od odpowiedzi i tak my zapłacimy za wyłączenie, ponieważ opłaty zaczynają być naliczane od momentu zgłoszenia rozpoczęcia budowy (niwelacji terenu, geodezyjnego wytyczenia obiektu) i „przechodzą” na nowego właściciela.
To właściwie tyle. Temat jest bardzo obszerny. To co opisałem jest tak naprawdę zasadniczym kompendium wiedzy, które pozwoli nam rozeznać w tym, czy warto „wchodzić” w daną działkę. Tak naprawdę najlepiej zanim kupicie daną działkę zgłoście się do lokalnego architekta czy biura projektowego, niech wykonają dla was analizę działki. Będziecie mieli 100% pewność, że wszystko pójdzie po waszej myśli.
Jak widzicie nie poruszyłem w ogóle działek siedliskowych, bo większości to nie będzie dotyczyć. W zasadzie dotyczy to osób ze statusem rolnika. Można by wspomnieć o instytucji klasyfikatora gleb, który może zmienić klasę gruntu i wiele innych zagadnień. Może w przyszłości, bo wystarczająco mnie zgnębiło napisanie tych dwóch wpisów ;]
Jeżeli ktoś zauważy jakiś błąd to proszę o zwrócenie uwagi.
Pozdrawiam
Majsterzyna
#domyszkieletowe #budownictwo #budowadomu #budowa #budowlanka #dom #budujzwykopem #nieruchomosci
